Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản: Cần giải pháp tổng thể

Thị trường bất động sản đóng băng ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Trước những biến động của thị trường bất động sản từ năm 2022 đến nay, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua. Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, đề xuất các biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường bất động sản.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng cho bất động sản năm 2022 chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, chiếm tỷ trọng cao nhất trong các ngành và tăng nhanh hơn mức tăng chung của nền kinh tế. Đại diện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam một lần nữa khẳng định đến nay chưa có văn bản và phát ngôn nào khẳng định siết chặt tín dụng bất động sản mà chỉ yêu cầu kiểm soát chặt cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro trong thị trường này; tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được bảo đảm công bằng như các lĩnh vực khác… Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại đang “đóng băng”, có nguy cơ gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Thực chất, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn gắn chặt với thị trường tài chính và hệ thống tài chính ngân hàng. Dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản không chỉ có vốn tín dụng ngân hàng mà còn đến từ nhiều nguồn khác như vốn tự có của doanh nghiệp, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài, vốn của người mua nhà... Vì vậy, khi thị trường tài chính trải qua cơn biến động mạnh về trái phiếu doanh nghiệp thì việc kiểm soát chặt cấp vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro trong thị trường bất động sản cũng có thể được hiểu là động thái “khóa van” tín dụng vào thị trường.

Đã có những nhận định rằng, năm 2023 là năm có tính chất sống còn đối với doanh nghiệp bất động sản. Tình trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền. Thực tế, bất động sản hiện đóng góp khoảng 11% GDP và là lĩnh vực có quan hệ hữu cơ với rất nhiều ngành kinh tế khác. Để thị trường này đổ vỡ sẽ ngay lập tức tác động đến lĩnh vực tài chính, tiền tệ và cả nền kinh tế.

Theo Hiệp hội Kinh doanh bất động sản T.P Hồ Chí Minh, 70% doanh nghiệp được khảo sát cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là “vướng mắc pháp lý”. Tiếp đến là vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm” nợ xấu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến trên 30%, thậm chí là 45-50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Trên thực tế, do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu.

Đánh giá về những nỗ lực của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian gần đây ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết: Chính phủ đang hành động rất tích cực trong việc họp bàn các giải pháp tháo gỡ cho bất động sản. Tuy nhiên, trong khi chưa có giải pháp tổng thể, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản vẫn chìm trong khó khăn. “Bản chất của thị trường là điểm nghẽn về tiền và chính sách nên làm sao tháo hai cái này thì mới giải quyết được vấn đề. Bởi không chỉ bất động sản mà nhiều doanh nghiệp sản xuất nguyên vật liệu xây dựng, nội thất, đồ gỗ, gốm sứ.... cũng phải dừng hoạt động bởi hàng ra cũng không bán được cho ai” - ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, trong nhiều giai đoạn khủng hoảng diễn ra chúng ta đã có những chính sách điều tiết rất nhanh, kịp thời. Lần này cũng thế, Chính phủ có những chỉ đạo cụ thể cho từng Bộ, ngành, từng địa phương phải làm gì. Các Bộ, ngành cần quyết liệt trong vấn đề gỡ khó cho bất động sản, đặc biệt là pháp lý dự án để tăng nguồn cung, bình ổn thị trường.

Tại hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5-7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn. Ông Sinh đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn. Cùng với đó, doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, tức có tài sản đảm bảo, dự án đủ pháp lý. Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay. Bộ Xây dựng cho biết: Đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động.

Võ Hóa